27 สิงหาคม 2569 : ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ หลังร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีแนวโน้มเข้ามาปรับโครงสร้างการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ โดยไม่ได้เป็นเพียงการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่กำลังถูกจับตาว่าอาจกลายเป็น “ตัวเปลี่ยนเกม” ที่พลิกสมการการแข่งขันระหว่างตลาดกรุงเทพฯ กับตลาดปริมณฑล

ที่ผ่านมา ข้อจำกัดด้านผังเมือง ต้นทุนที่ดิน และศักยภาพในการพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อจำกัดต้องขยับออกจากกรุงเทพฯ ไปยังนนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรปราการ เพื่อแลกกับพื้นที่ใช้สอยและราคาที่อยู่อาศัยที่จับต้องได้มากขึ้น แต่หากร่างผังเมืองใหม่เปิดโอกาสให้ที่ดินในกรุงเทพฯ หลายพื้นที่สามารถพัฒนาโครงการได้มากขึ้น ต้นทุนต่อหน่วยของผู้ประกอบการก็มีโอกาสลดลง และทำให้ราคาขายสามารถแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้มากขึ้น

ล่าสุด สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKP ประเมินว่า การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวอาจทำให้เกิดปรากฏการณ์ “The Pull-Back Effect” หรือภาวะที่กำลังซื้อบางส่วนซึ่งเคยไหลออกไปยังพื้นที่รอบกรุงเทพฯ ถูกดึงกลับเข้าสู่เขตกรุงเทพฯ อีกครั้ง และอาจกลายเป็นแรงกดดันสำคัญต่อยอดขายและสภาพคล่องของโครงการในปริมณฑล

เปิดกลไก The Pull-Back Effect ผังเมืองเปลี่ยน สมการราคาก็เปลี่ยน

ปัจจัยสำคัญที่กำหนดรูปแบบการพัฒนาและราคาขายของที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ประกอบด้วยข้อกำหนดเรื่องสีผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR และอัตราส่วนพื้นที่ว่าง หรือ OSR เมื่อข้อกำหนดเหล่านี้ถูกปรับเปลี่ยน ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินก็เปลี่ยนตามไปด้วย โดยเฉพาะพื้นที่ที่สามารถเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างหรือแบ่งแปลงที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการได้ยืดหยุ่นขึ้น

KKP มองว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีการผ่อนปรนข้อกำหนดในหลายพื้นที่ เช่น การลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำ ซึ่งเปิดทางให้สามารถพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวขนาดประมาณ 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมในทำเลที่เดิมมีข้อจำกัดมากกว่าเดิม ขณะเดียวกันบางพื้นที่ยังมีการเพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้าง ทำให้พื้นที่ก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ตัวอย่างเช่น ถนนบางสายที่เดิมสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้พื้นที่อาคารรวมประมาณ 4,000 ตารางเมตร อาจเพิ่มศักยภาพเป็น 10,000 ตารางเมตรภายใต้เงื่อนไขของผังเมืองใหม่ เมื่อผู้ประกอบการสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้มากขึ้น ต้นทุนต่อยูนิตย่อมมีโอกาสลดลง และนำไปสู่ราคาขายที่แข่งขันกับโครงการในปริมณฑลได้มากขึ้น

นี่จึงเป็นที่มาของ “The Pull-Back Effect” เมื่อผู้บริโภคไม่ได้มองเพียงราคาบ้าน แต่เริ่มนำ “ต้นทุนเวลา” หรือ Time Cost ในการเดินทางมาคำนวณร่วมด้วย หากบ้านในกรุงเทพฯ มีราคาเพิ่มขึ้นจากเดิมไม่มาก แต่แลกกับเวลาเดินทางที่ลดลง การเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนที่สะดวกขึ้น และการอยู่ใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม ผู้ซื้อบางส่วนอาจมองว่าการจ่ายเพิ่มเพื่อซื้อบ้านในกรุงเทพฯ มีความคุ้มค่ามากกว่า

เจาะ 5 โซนยุทธศาสตร์ จุดที่ตลาดปริมณฑลต้องจับตา

KKP ประเมินว่า ผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงผังเมืองจะไม่ได้เกิดขึ้นเท่ากันทุกพื้นที่ แต่มีอย่างน้อย 5 โซนยุทธศาสตร์ที่มีโอกาสเผชิญแรงกระแทกจากกำลังซื้อที่อาจไหลกลับเข้าสู่กรุงเทพฯ

1. ตอนเหนือ-ตะวันตก นนทบุรี-นครปฐม : ตลาดโซนนี้มีมูลค่าซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี โดยเฉพาะบ้านแนวราบระดับราคา 8–15 ล้านบาทในพื้นที่บางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา ซึ่งเป็นตลาดที่มีฐานผู้บริโภคค่อนข้างชัดเจน อย่างไรก็ตาม การปรับผังเมืองในพื้นที่ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนาให้สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ยืดหยุ่นขึ้น รวมถึงการยกเลิกข้อกำหนดบางประการเกี่ยวกับขนาดที่ดินขั้นต่ำ จะเปิดโอกาสให้เกิดโครงการบ้านเดี่ยวขนาดประมาณ 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมระดับพรีเมียมในพื้นที่ตลิ่งชัน

ประเด็นสำคัญคือ ผู้บริโภคอาจยอมลดขนาดที่ดินลงเล็กน้อยเพื่อแลกกับการได้ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และอยู่ใกล้ถนนบรมราชชนนีมากขึ้น แทนที่จะต้องเดินทางผ่านคอขวดก่อนเข้าสู่กรุงเทพฯ ทุกวัน ทำเลตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา จึงมีโอกาสกลายเป็นพื้นที่ “ดักกำลังซื้อ” ก่อนที่ผู้บริโภคจะขยับออกไปยังนนทบุรีหรือนครปฐม

2. ลำลูกกา-รังสิต ปทุมธานี : ตลาดลำลูกกา-รังสิตมีมูลค่าซื้อขายประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี แม้พื้นที่ดังกล่าวจะมีจุดแข็งจากโครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจกต์หลายด้าน แต่การเปลี่ยนแปลงผังเมืองในกรุงเทพฯ อาจทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้นก่อนที่โครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่จะพัฒนาเต็มศักยภาพ พื้นที่ดอนเมือง-หลักสี่ถูกปรับให้รองรับการพัฒนาในลักษณะ Airport City ขณะที่พื้นที่หทัยราษฎร์และคลองสามวามีแนวโน้มพัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น รวมถึงการเพิ่ม FAR ในบางพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวอาจกลายเป็น “ตาข่ายดักกำลังซื้อ” ก่อนที่ผู้บริโภคจะตัดสินใจขยับออกไปยังปทุมธานี แม้รังสิตจะมีโครงการขนาดใหญ่รองรับการเติบโต ทั้งเซ็นทรัล รังสิต โครงการมิกซ์ยูสและอิเกีย รังสิต รวมถึงแผนพัฒนารถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มช่วงรังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต และทางยกระดับอุตราภิมุขช่วงรังสิต-บางปะอิน หรือ M5 แต่หลายโครงการยังต้องใช้เวลาในการพัฒนา

ดังนั้น ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ผู้บริโภคอาจเริ่มกลับมาชั่งน้ำหนักใหม่ว่า การจ่ายเพิ่มเพื่อซื้อบ้านในดอนเมือง สายไหม หทัยราษฎร์ หรือคลองสามวา แลกกับการเข้าถึงระบบรถไฟฟ้าและแหล่งงานที่สะดวกกว่า อาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าในระยะยาว

3. หลวงแพ่ง-ลาดกระบัง-สุวินทวงศ์-วัดศรีวารีน้อย : ตลาดโซนนี้มีมูลค่าซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี และมีกลุ่มกำลังซื้อสำคัญจากบุคลากรในสนามบินสุวรรณภูมิ รวมถึงนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง ซึ่งมีจำนวนแรงงานรวมประมาณ 40,000–47,000 คน การเปิดพื้นที่บริเวณถนนฉลองกรุงให้สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยได้มากขึ้น จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถแบ่งแปลงเพื่อพัฒนาบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมในขนาดที่หลากหลาย

จุดแข็งสำคัญของพื้นที่คือการอยู่ใกล้แหล่งงาน ดังนั้น หากมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ มากขึ้นด้วยต้นทุนที่สามารถแข่งขันได้ ก็มีโอกาสดึงกำลังซื้อที่เดิมมุ่งหน้าไปยังพื้นที่ลาดกระบังฝั่งปริมณฑลกลับเข้ามาในทำเลกรุงเทพฯ ได้บางส่วน

4. ฝั่งธนบุรี ตากสิน-เพชรเกษม ปะทะ จอมทอง : ตลาดโซนนี้มีมูลค่าซื้อขายประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี โดยแนวถนนหลักที่เชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้าเป็นทำเลสำคัญของการพัฒนาคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานรายได้ระดับกลางถึงสูง ปัจจุบันมีโครงการ High Rise ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาประมาณ 20 โครงการ รวมประมาณ 9,500 ยูนิต การปรับศักยภาพพื้นที่จอมทองจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางไปสู่พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากขึ้น จะเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้มากกว่าเดิม

ผลที่ตามมาคือ ต้นทุนที่ดินต่อยูนิตมีโอกาสลดลง และทำให้ราคาขายสามารถแข่งขันได้มากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อทำเลจอมทองมีระยะทางเชื่อมต่อพื้นที่ชั้นในที่สั้นกว่า การแข่งขันจึงไม่ได้เกิดขึ้นเพียงระหว่างโครงการกับโครงการ แต่เป็นการแข่งขันด้าน “ราคา + เวลาเดินทาง” ซึ่งอาจทำให้กำลังซื้อบางส่วนขยับจากตากสิน-เพชรเกษมเข้าสู่พื้นที่จอมทอง

5. รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว : โซนรัชดาภิเษก-ลาดพร้าวมีมูลค่าตลาดซื้อขายหลักจากคอนโดมิเนียมประมาณ 10,800 ล้านบาทต่อปี โดยราคาขายเริ่มต้นอยู่ในระดับประมาณ 3 ล้านบาทขึ้นไป และทำเลอย่างห้วยขวาง สุทธิสารวินิจฉัย ประชาราษฎร์บำเพ็ญ และโชคชัยร่วมมิตร ยังคงเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน อย่างไรก็ตาม การ Up-zoning ในเขตลาดพร้าวและพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า อาจทำให้ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินเพิ่มขึ้น

ในบางพื้นที่ ที่ดินขนาดเท่าเดิมอาจสามารถสร้างพื้นที่อาคารรวม หรือ Gross Floor Area ได้เพิ่มขึ้นประมาณ 1.5–2 เท่า ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนต่อยูนิต และเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการตั้งราคาขายได้แข่งขันมากขึ้น ผลที่ตามมาคือ ผู้ซื้อและนักลงทุนจากรัชดาภิเษก-พระราม 9 อาจหันมาพิจารณาลาดพร้าวมากขึ้น เพราะสามารถเลือกได้ทั้งราคาที่ต่ำลง หรือห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นภายใต้งบประมาณเดิม

กลยุทธ์ผู้ประกอบการ รับมือเกมการแข่งขันที่เปลี่ยนไป : การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองครั้งนี้สะท้อนว่า การแข่งขันระหว่างกรุงเทพฯ กับปริมณฑลในอนาคตอาจไม่ได้วัดกันที่ “ราคาที่ดิน” เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป ผู้ประกอบการที่ถือครอง Land Bank ในพื้นที่ 5 โซนยุทธศาสตร์จึงจำเป็นต้องประเมินความสามารถในการแข่งขันของโครงการใหม่ ทั้งในด้านราคา ทำเล เวลาเดินทาง และรูปแบบสินค้า เพื่อรับมือกับ The Pull-Back Effect

KKP เสนอ 2 แนวทางสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ ได้แก่

1. บริหารต้นทุนและรักษา Price Gap : ผู้ประกอบการชานเมืองจำเป็นต้องบริหารต้นทุนอย่างเข้มข้น เพื่อรักษาส่วนต่างราคากับโครงการในกรุงเทพฯ ให้มากพอที่จะจูงใจผู้ซื้อ หากราคาห่างกันไม่มาก ผู้บริโภคอาจเลือกจ่ายเพิ่มเพื่อแลกกับเวลาเดินทางที่สั้นลงและความสะดวกในการใช้ชีวิต ดังนั้น “Price Gap” จะกลายเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสามารถในการแข่งขันของโครงการชานเมือง

2. เจาะตลาดเฉพาะและสร้างความแตกต่าง : การแข่งขันด้วยราคาต่ำกว่าเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการในปริมณฑลจำเป็นต้องสร้างจุดขายที่กรุงเทพฯ ไม่สามารถให้ได้ในระดับราคาเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ ฟังก์ชันบ้านที่ตอบโจทย์ครอบครัว พื้นที่สีเขียว สิ่งอำนวยความสะดวก หรือไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม เป้าหมายสำคัญคือการสร้างความแตกต่างและ Brand Loyalty เพื่อทำให้ผู้บริโภคมีเหตุผลที่จะเลือกอยู่ชานเมือง แม้จะมีตัวเลือกใหม่เกิดขึ้นภายในกรุงเทพฯ

ผังเมืองใหม่ จุดเปลี่ยนการแข่งขันอสังหาฯ รอบใหม่

ท้ายที่สุดแล้ว การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพฯ ไม่ได้จำกัดผลกระทบอยู่เพียงผู้ประกอบการที่มีที่ดินในกรุงเทพฯ แต่กำลังส่งสัญญาณถึงผู้ประกอบการทั่วทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลว่า สมการการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนไป จากเดิมที่ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งจำเป็นต้องออกไปซื้อบ้านในปริมณฑลเพื่อแลกกับราคาที่จับต้องได้ อนาคตอาจเกิดภาพตรงกันข้าม เมื่อการปลดล็อกศักยภาพที่ดินในกรุงเทพฯ ทำให้เกิดสินค้าที่มีราคาสามารถแข่งขันกับชานเมืองได้มากขึ้น

สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องจับตาจึงไม่ใช่เพียง “ผังเมืองจะเปลี่ยนอย่างไร” แต่คือ “กำลังซื้อจะเปลี่ยนเส้นทางอย่างไร” เพราะเมื่อราคาที่อยู่อาศัยและต้นทุนการเดินทางถูกนำมาคำนวณร่วมกัน ทำเลที่เคยเสียเปรียบอาจกลายเป็นผู้ชนะ และทำเลที่เคยได้เปรียบจากราคาที่ดินอาจต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาฐานลูกค้า